L’immobilier professionnel est difficilement accessible aux particuliers, du fait de leur coût élevé entre autres. Cependant, vous pouvez tout à fait profiter des loyers qui en sont issus, non pas en acquérant de l’immeuble physique, mais plutôt des parts de sociétés auprès d’un tiers spécialisé dans l’exploitation d’un ensemble de parc diversifié. C’est le cas des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et des organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ces supports d’investissement sont des produits pierre-papier. En y souscrivant, vous devenez propriétaire d’immeubles professionnels en commun avec d’autres souscripteurs de parts.
Rappel sur les SCPI et les OPCI
Ces produits pierre-papier sont gérés par des professionnels de l’immobilier et de qui émanent les parts à souscrire par les investisseurs. Le choix de chaque immeuble qui constitue le parc de la SCPI repose sur les différentes stratégies d’acquisition. Les missions de ces professionnels exploitants sont d’ailleurs les suivantes : le choix de la typologie d’immeuble, leur emplacement et leurs locataires, le verrouillage des baux locatifs, le lancement des travaux d’entretien et de rénovation. Les sociétés de gestion collectent les loyers et les convertissent ensuite en dividendes à verser auprès de chaque investisseur ayant adhéré à la SCPI, et en fonction de leur quote-part. Ce sont les SCPI dites de rendement qui exploitent de l’immobilier professionnel, ce que nous allons détailler dans le prochain paragraphe.
Les OPCI sont, eux aussi, adossés à de l’immobilier tout comme les SCPI, mais sont diversifiés avec des valeurs mobilières (actions et obligations), ainsi que des liquidités. La part d’immeubles dans les OPCI est de 60% en moyenne, tandis que celle des valeurs mobilières est de 20% (facultatives), le reste étant constitué des liquidités (qui sont obligatoires).
Les différentes typologies d’immeubles
Les SCPI de rendement et les OPCI fonctionnent avec différentes typologies d’immeubles :
- les immeubles de bureaux : ils occupent la plus importante partie de leur patrimoine. Ce sont des immeubles tertiaires dont la plupart sont localisés dans les quartiers d’affaires. Les locataires sont de grandes enseignes, le but étant de distribuer des dividendes conséquents. Les institutions internationales et les associations semi-publiques louent aussi des immeubles de ces SCPI, et leurs loyers sont particulièrement garantis, quelle que soit la conjoncture
- les locaux d’activité et les murs de commerces : ceux-ci génèrent également d’excellents rendements, en particulier ceux rattachés à la grande distribution même en période de crise comme cela fut le cas en 2020
- les établissements de santé : ils enregistrent un taux particulièrement stable et élevé tout au long de l’année. Ce sont d’ailleurs des immeubles dits « acycliques », c’est-à-dire qu’ils sont indifférents aux variations des différentes conjonctures
- les résidences seniors : il en est de même pour ces typologies d’actifs qui intéressent de plus en plus les SCPI en raison de la forte demande locative. Celle-ci est due à l’augmentation de l’espérance de vie et au vieillissement progressif de la population
- les établissements d’éducation : ces types d’immeubles sont aussi acycliques et englobent ceux associés à la petite enfance (crèches, écoles), les centres d’étude, de même que les universités. Tout comme avec les établissements de santé et les logements seniors, leur rendement est particulièrement élevé, de même que leur taux d’occupation
- les immeubles logistiques : ceux-ci ont enregistré un boom de leur rendement au cours des périodes de confinement de 2020 et continuent leur ascension. Les meilleures performances au cours des dernières années sont d’ailleurs attribuées aux SCPI logistiques
- les immeubles de tourisme et les hôtels : ces typologies d’immeubles ont le plus souffert des périodes de turbulence certes ; cependant, la tenue de route est exceptionnelle, de même que la stabilité des rendements et des loyers
